2月10日，全国首单医药仓储物流REIT——汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(简称“汇添富九州通医药REIT”)正式开启发售。迈入2025年，机构人士表示，在政策层面的强化支持下，REITs市场也将在新一年迎来更广阔的发展空间。

新资产类型重磅开售

根据公告，汇添富九州通医药REIT本次募集期为2月10日至11日，募集基金份额总额为4亿份，其中战略配售初始发售份额为3亿份，占比75%;网下发售初始发售份额为7000万份，占比70%;公众发售初始发售份额为3000万份，占比30%。按认购价格2.895元/份和4亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额为11.58亿元。此前询价阶段，该基金全部配售对象拟认购份额总计501850万份，为网下初始发售份额数量的71.69倍。

公开资料显示，汇添富九州通医药REIT项目发起人九州通集团是全国领先的民营医药商业企业，也是医药流通领域的领军企业;原始权益人九州通物流作为医药行业的首家5A级物流企业，拥有规模庞大的医药供应链服务平台基础设施，物流网络资源覆盖全国96%以上区域。该基金底层资产为九州通东西湖现代医药仓储物流中心。该中心是符合GSP质量标准的医药物流中心，采用先进的信息技术、智能化物流设备与数字化管理手段，实现药品的精准管理与全程可追溯，确保药品流转的高效与安全，可为九州通集团自身业务与各行各业合作伙伴提供高效、便捷的物流服务。区别于传统物流，该中心专注高门槛、高回报的医药物流领域，经营高净值药品。

业内人士表示，相较于传统高标仓等仓储物流资产，医药物流仓储设施这一底层资产不仅类型特殊，也具备十分清晰的投资逻辑，包括需求增长确定性高，驱动着更多的医药仓储需求;该领域内的强监管性、技术等进入门槛较高等。公募REITs底层资产业务模式清晰、收益稳定性高且具有强制分红条款，是适合长期资金配置的“安全资产”。在低利率环境下，REITs这类有稳定分红特性的安全资产，将呈现出更好的市场表现。

入池资产类型不断扩大

光大证券数据显示，截至2025年1月31日，已成立的公募REITs涵盖了产业园、仓储物流、保障性租赁住房、能源基础设施、消费基础设施、交通基础设施、生态环保以及水利设施8大类行业，总计60只产品，总发行规模近1700亿元(含扩募项目)。根据上交所及深交所项目动态披露，还有22只REITs目前处于待上市状态，其中17只为首发REITs，另外5只为待扩募REITs。除了汇添富九州通医药REIT，更多新项目也有望在今年陆续入场，为资本市场投资者提供更加多元化的投资选择。

新春伊始，证监会发布了《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》(简称《意见》)。《意见》提出，支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行不动产投资信托基金(REITs)，促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造。同时，围绕提供优质养老金融产品服务，《意见》还提出，支持符合条件的健康、养老等银发经济企业股债融资，探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs。

中金基金认为，以管资产为核心的REITs全链条监管体系将更加完善。政策层面将继续加强对REITs市场的支持，推动相关法律法规的完善和产品的创新。在信息披露层面，随着定期报告指引的发布，REITs信息披露的精细化和标准化将进一步提升，对于底层资产运营状况、财务报表、重大事项等的披露将进一步细化，各业务参与方的信息披露责任将进一步压实。在产品发行层面，对于各类资产的审核要求进一步标准化、规范化，产品审核发行速度与底层资产的合规性要求或将得到进一步提升。

REITs市场活跃度有望提升

展望2025年REITs市场，中金基金表示，伴随政策的进一步完善和市场的逐步成熟，该领域规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围，文旅基础设施、养老、数据中心等领域有望迎来新的突破，随着更多类型资产的入市，REITs市场有望进一步提质扩容，服务实体经济，盘活存量带动增量的能力更加显著。

“随着公募基金、社保基金、养老金等长期资金的逐步入市，市场参与度和活跃度有望迈上新台阶，也为REITs指数化基金产品的出台创造了有利条件。”中金基金进一步分析称，投资者或将更加重视产业周期蕴含的结构性配置契机，现金分派率较高、估值合理且具备业绩修复潜力的REITs产品更易获得青睐。同时，在利率下行背景下，REITs产品作为一种兼具股债属性的高比例分红特征投资产品，其投资价值有望得到进一步释放。

近期，REITs在二级市场整体表现亮眼。Wind数据显示，华泰南京建邺REIT、嘉实物美消费REIT、华夏首创奥莱REIT等20多只基金年初至今涨幅均超10%。从指数走势来看，光大证券统计显示，2025年1月，公募REITs的二级市场价格回报率为5.9%，总回报率(含分红)为6.2%;成交规模及换手率方面，1月REITs成交规模较上年12月整体走高，月内成交规模及月度区间换手率均值分别为118.8亿元和20.7%。从不同底层资产类型来看，消费基础设施类REITs的月内成交规模和区间平均换手率双双领先其他各类品种。

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